[스크랩] [펌]부동산상식-주택임대사업

임대 사업의 개념	임대 사업의 대상	임대 사업의 등록방법
세제감면 혜택	임대주택 사업을 하기 좋은 지역	다가구를 다세대로 바꿔 임대주택 사업을 하는 방법
임대 주택 사업 관련 문의처

 

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▣ 임대 사업의 개념

 

2가구의 주택을 임대목적으로 사용한다는 조건 하에 구청이나 세무서에 사업자등록을 하는 것. 등록을 하면 등록필증을 교부받는데 이를 임대주택사업이라 한다.

 

▣ 임대 사업의 대상

 

2가구이상의 공동주택 (아파트,연립,다세대 등)을 구입 또는 건축하여 임대주택사업자등록을 필한 자

▣ 등록방법

 

구분	신고명	신고기간	신고장소
사업자 등록	임대주택 사업자 등록	제한 없음. 단, 취득세,등록세를 감면받을 수 있는 주택은 잔금지급잔에 등록	거주지 시군구청 주택과
임대개시	임대조건신고	일주 10일전	물건지 시군구청 주택과
주택임대신고	-	임대를 개시한 날로부터 3개월 이내	거주시 세무서
임대차 조건 변경	임대조건신고	변경사유 발생일 10일전	물건지 시군구청 주택과
임대주택 매각	양도세 감면 신고	그 다음해 5월말 이내	거주지 세무서

 

 

▣ 세제 감면 혜택

 

구분	세목	감면조건 및 감면 내용
취득단계	취득세와 등록세	취득당시 사람이 살지않은 전용면적 18평 이하 공동주택에 한해 취득세, 등록세 100%감면
보유단계	재산세 종합토지세 임대소득세	전용면적18평 이하 공동주택 50%감면 전용면적 18평이하 공동주택에 대해 분리과세, 세율은 0.3% 전세보증금에 대해서는 비과세, 월세에 대해서만 과세- 표준소득률 38%적용(일반주택의 경우 45%적용)
양도단계	양도소득세	기존주택 : 건축년도가 86년 1월 1일 이후인 주택에 한해 5년 임대후 매각시 50%, 10년 임대후 매각시 100% 감면 분양, 미분양주택 : 95년 1월 1일 취득 및 임대를 개시한 주택에 한해 5년 임대 후 매각시 100%감면

 

 

▣ 임대주택사업을 하기 좋은 지역

 

ㆍ임대주택은 임대수익이 주목적이므로 매매가 대비 전세가 비율이 70%이상은 되어야    사업성이 있다. 서울과 수도권에서 1억원 이하이면서 전세가 비율이 70% 이상되는 지역은   노원구가 가장 많고 그 다음으로 도봉구와 구로구이다. 수도권지역에서는 안산시와   수원영통지구 등이 매매가에 비하여 전세가율이 비교적 높은 지역이다. ㆍ임대수요가 많아야 한다. 임대수요는 배후지역에 공업단지, 대학교, 종합병원, 관공서, 업무    밀집지역등이 집중되어 있는 지역이 우선 거론될 수 있고 대단지 아파트단지가 있는 곳이 보다    유리하다. ㆍ임대수요가 있을지 없을지를 판단의 기본이 되는 것이 교통여건이다. 가장 중요한 교통    요소는 지하철이라고 할 수 있는데 서울이나 수도권지역의 출퇴근시간은 평균 1시간정도가   소요된다. 따라서 1시간정도가 소요되는 지하철역 주변지역은 임대수요가 충분하다. 또한   2001년 이후에는 수도권 외곽순환도로로 전구간이 개통되고 수도권 광역 고속도로망이   완성되는 시점이어서 시내버스, 직행버스도 중요한 요소가 될 수 있다. ㆍ도로 또한 여건이 좋아야 한다. 자동차가 생활의 일부분이 되면서 자가용의 교통 분담율이   가장 높으며 이는 도로여건도 중요한 요소가 되고 2001년 이후에는 수도권 광역도로 망과   도심 외곽 순환도로가 개통됨에 따라 주변지역의 접근성도 지금보다는 훨씬 수월해지리라   전망됨에 따라 주요톨게이트가 있는 주변지역도 성장 가능성이 높다.

 

 

▣ 다가구를 다세대로 바꿔 임대주택사업을 하는 방법

 

ㆍ다가구와 다세대의 차이 : 다세대는 주로 임대전용인 반면 다가구는 집주인이 건축과정에서   세입자용 주택을 아울러 지은 것으로 분류된다. 법적으로는 다세대는 18가구 이하에다 5층 이하  여야 하는 반면 다가구는 가구제한이 없다.다세대는 또 구분등기가 되나 다가구는 그렇지않다.    구분등기가 안되면 집주인의 부도시 다른 세입자의 전세금도 압류돼 피해가 컸으나 구분등기가    되면 세입자들은 추후 문제발생시 전세금을 보다 안전하게 확보할 수 있다. (단, 재계약 및   확정일자를 받을 것) ㆍ다가구에서 다세대로 변경절차 : 다가구주택을 구분등기하려면 먼저 다세대주택으로 용도변경을 해야 한다. 관할 시,군,구청 건축과에 가서 건물용도변경 (건축물대장 변경)을 신청해 일반건축물대장에 기록된 사항을 집합건축물대장으로 옯기면 된다. 이 때 건물주는 세입자에게 건축물이 동,호수를 포함한 용도변경 사실을 알리고, 확인서를 첨부해야 한다. 확인서를 받기가 어려운 경우에는 변경사실을 우편으로 알렸다는 우편물내용증명을 내도 된다. 그런 다음 집합건축물대장 사본을 갖고 등기소에 가서 가구별로 구분등기해 소유권을 인정받는 것으로 용도변경은 마무리된다. 구분등기는 건축물 관리대장 1통과 주민등록 초본 1통, 도장을 갖고 관할 등기소에서 하며 된다. 구분등기를 낼 때는 한 가구씩 따로 하지 말고 전체를 한꺼번에 하는 게 나중에 임대사업자로 등록할 때 편리하다. 구분등기 후 주민등록등본과 임대물건의 등기부 등본을 갖춰 구청과 세무서에 임대사업 등록을 해야 한다. 이에 임대계약은 대개 기존에 살고 있는 세입자와 맺는데 임대 기간이 만료되지 않았더라도 등기부상 임대목적물이 달라졌기 때문에 재계약을 맺어야 한다. 이때 기존 세입자가 다세대주택으로 구분등기에 동의해주지 않으면 등기를 낼 수 없으므로 사전에 세입자의 사전동의를 받아둬야 한다. 재계약을 할 때는 구청과 세무서에 신고할 때를 대비해 반드시 표준임대차 계약서를 사용해야 한다. 또 임대조건 신고는 보증금, 월 임대료 등 임대조건을 신고하는 것으로 임대를 시작한지 3개월안에 구청과 세무서에 각각 해야 한다. 주의사항 ㆍ다가구를 다세대 주택으로 변경시 다세대 주택의 방화벽기준인 벽체두께가 19cm 이상이어야   하는 기준이 있어 미달하는 주택은 벽체를 보강해야 하는 경우도 있다. ㆍ건축된지 5년 이상된 다가구 주택은 주차 확보 규정제한을 받지 않고 다세대주택으로 용도  변경이 가능하나 5년 미만인 경우 주차장 설치조례에 따른 지방자치단체 (구청,시청)별 규제가   조금씩 달라 자세한 내용을 확인 후 용도변경을 추진해야 한다.(연면적 39 ~ 60평 이하 가구당   1대, 초과부분은 39평당 1대 추과된다. ㆍ지방자치단체나 토지공사, 주택공사 등이 단독주택지로 분양한 땅에 지어진 다가구주택은   다세대 주택을 바꿀 수 없다. ㆍ임대사업용 다가구 주택을 구입하거나 경매입찰시 값이 싸다고 무턱대고 구입해서는 낭패를   보기 십상이다. 임차인을 쉽게 구할수 있는지 여부와 임대료수준도 반드시 확인해봐야 하지만   벽두께며 출입문위치, 주차장유무, 단독택지지역인지, 가구규모 등이 다세대 주택으로 변경이    가능한지를 필히 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

 

 

▣ 주택임대사업 관련 문의처

 

ㆍ각 구청 주택과로 문의     강남구청 주택과 : 510-1380

 

 

 

내용출처 : http://cafe.naver.com/toojabank/11251

출처 : ★ 우리 금융 세상™ ★

글쓴이 : 보라카이 원글보기

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