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계약과 등기	부동산 매매 계약	소유권 이전
근저당 설정 및 공증	공탁

 

계약과 등기
부동산 등기제도 ㆍ등기부라는 공적장부에 해당부동산의 표시와 그 부동산의 권리관계를 기재해   일반인에게 공시한다. 등기부등본의 구성 ㆍ표제부(부동산의 소재지와 그 내용이 표시된다) ㆍ갑구(소유권에 관한 사항이 기재된다) ㆍ을구(소유권 이외의 권리인 저당권,전세권,지역권,  지상권 등이 기재/이들의 권리 관계의 변경.이전이나 말소 기재) 등기부 등본상 권리순위 ㆍ등기부에는 등기한 순서대로 순위가 가려진다. ㆍ부등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. ㆍ가등기의 경우 순위 보전 효력이 있어 본등기가   이루어지면 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따른다 (즉,가등기된 부동산을 정상적으로   구입해 자신의 소유로 등기했다 하더라도 가등기가 본등기로 전환 되면서 소유권을 잃게 된다)

 

부동산 매매 계약

 

소유주확인 ㆍ등기부등본 확인 뒤 실 소유주인 경우 주민등록증으로 본인임을 확인. ㆍ위임장이 없는 실 소유주와의 계약은 원칙적으로는 무효임. ㆍ실 소유주의 부인이 계약을 하러 나왔다면 주민등록증,등기권리증,인감도장을 확인 ㆍ그 이외의 대리인인 경우에는 주민등록증,위임장,인감증명서 확인. ㆍ미성년자와의 계약은 자체적으로 무효이기 때문에 법정 대리인인 부모가 위임장 없이 계약을   대신 할 수 있다. /우선 부가 친권행사를 하고 부가 없을 경우에는 모가 친권자가 된다. ㆍ위임장 확인 시 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해 보아야 함. /인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인 해야 함. 계약서 작성 ㆍ법률로 정한 계약서 양식은 없으나 특별한 사항은 특약 사항에 명문화 시킨다. 계약대금 지급 ㆍ중도금이나 잔금 지불직전에는 등기부등본을 확인해야 함. ㆍ영수증을 주고 받는 것도 명확히 해야함. 해약 및 해약금 ㆍ계약을 체결한 뒤24시간 내에 해제하면 계약금을 포기 해야 함. ㆍ위의 예외의 경우       - 이러이러한 경우에는 계약을 해제 할 수 있다라고 해제조건이 있는 경우.       - 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고,매도인은 그 배액        을 변상함으로써 해제 할 수 있다.       - 법정해제가 있는데 상대방의 채무 불이행에 따른 해제이다. ㆍ중도금이 지불된 후에는 일방에 의한 해약이 불가능 하다. 부동산 중개 사고 ㆍ중개업소를 통해 거래 하는 경우에도 본인이 모든 것을 확인하고 알아보는 것이   좋다. ㆍ중개 사고가 발생했을 때 가장 간편하고 빠른 방법은 중개인과 직접 합의를 보는 것이다. ㆍ중개업자와 합의가 이루어 지거나 중개업분쟁조정위원회에 조정을 받아들였다면 손해배상 합의서를 허가관청에 제출하여 공제금지급 사유발생 확인신청서를   제출한다./소송의 경우는 법원이 확정한 판결문으로 대신한다. 신청을 받은 허가관청이 공제금 지급 사유발생 확인서를 중개업자의 업무를 보증하고 있는 기     관(공제조합,보증보험회사,공탁기관)으로 발급하면 비로소 손해배상을 받게 된다. ㆍ현실적으로 받아낼 수 있는 최대금액은 법인의 경우는5,000만원/개인 중개업자의 경우는 2,000만원이다. ㆍ중개업소 거래 시는 업무보증서와 허가증을 반드시 확인해야 한다.

 

 

소유권 이전

소유권 이전등기 절차

ㆍ소유권 이전등기 흐름도

   <1단계>
    매매계약서，관할시．군/구 지적과에서 검인
    검인계약서에 인지　첨부
    등록세　내고 납부영수증．영수필확인서 . 통지서 수령
    주택은행에서 제１종 국민주택채권 매입
    등기　신청서 작성하고 검인계약서 등 서류 첨부해 등기 신청
    소유권이전등기 완료하면 등기권리증 받고 등기부등본 확인

   <2단계>
    검인계약서에 인지 첨부（인지는 부동산 금액에 따라 산다／인지세는 세무서 소비세계나 국세청 소비세과에 문의하면 알 수 있다）

   <3단계>
    등록세 내고 납부 영수증．영수필확인서．통지서 수령

   <4단계>
    주택은행에서　국민주택채권　매입

 

 

 

주거용 건물 국민주택채권 매입 대상 및 금액 매입대상（과세표준액　기준) 매입금액 (과세시가 표준액 기준) 5000만원 이상 － 2,000만원　미만 1,000분의 20 2,000만원 이상- 3,000만원 미만 서울특별시 및 광역시 기타 지역 1,000분의 35 1,000분의 30 3,000만원 이상- 4,000만원 미만 서울특별시 및 광역시 기타 지역 1,000분의 40 1,000분의 35 4,000만원 이상- 5,000만원 미만 서울특별시 및 광역시 기타 지역 1,000분의 50 1,000분의 45 5,000만원 이상- 1억원 미만 서울특별시 및 광역시 기타 지역 1,000분의 60 1,000분의 55 1억원 이상 서울특별시 및 광역시 기타 지역 1,000분의 70 1,000분의 65   주거용 건물 이외의 부동산 국민주택채권 매입 대상 및 금액 매입대상（과세표준액　기준) 매입금액 (과세시가 표준액 기준) 5000만원 이상 － 5,000만원 미만 서울특별시 및 광역시 기타 지역 1,000분의 25 1,000분의 20 5,000만원 이상- 1억원 미만 서울특별시 및 광역시 기타 지역 1,000분의 40 1,000분의 35 1억원 이상 서울특별시 및 광역시 기타 지역 1,000분의 50 1,000분의 45    <5단계>     등기신청서　작성하고　검인 계약서 등　서류　첨부해　등기신청     소유권이전등기는 잔금지급일 또는 계약효력이 발생한 취득일로부터 60일          이내에 해야 한다．이 기간을 넘으면 과태료를 물게 된다.    <6단계>     소유권의　이전등기　완료되면　등기권리증　받고　등기부등본　확인 ㆍ기타 ㆍ이전하고자 하는 토지가 신고지역이나 허가지역인 경우에 일정면적 이상인 때에는 토지 소재지를 관할하는 시장, 군수 등이 발급한 신고필증이나 허가서를 첨부해야 한다. ㆍ등기원인에 대하여 제３자의 허가 동의，또는 승낙을 요할 때는 이를   증명하는 서면을 첨부해야 한다． ㆍ등기의무자나 권리자가 법인인 경우，법인 아닌 사단 재단인 경우, 재외국이인이나 외국인인 경우에는 신청서의 기재사항과 첨부서면이 다르거나 추가될수 있으므로 전문가나 민원담당 공원원과 등과 상담하는 것이 바람직함

 

 

 

근저당설정 및 공증

 

근저당설정 근저당이란？ 계속적인 거래관계로부터 생기는 다수의 채권을 담보 하기 위하여 담보물이 부합하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 되돌려 받을 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 가리키며 가장 많이 쓰임　 근저당설정 설정등기 신청방법 ㆍ등기권리자, 등기의무자 쌍방이 주민등록증을 가지고 등기소에 출석하여 신청.     다만, 법무사에게 위임한 경우는 출석 필요 없음. 공증 개인과 개인이 작성한 사문서를 공증인이 일정한 방식에 따라 증서를 작성하여 가명 날인한 문서다. ㆍ개인과 개인이 다툼을 방지하고 강력한 증거자료의 역할을 할 수 있다. ㆍ공증하면 공증 사무실에 25년간 보관됨 공증을 해 놓으면 지급날짜가 도래하는 즉시   강제집행을 할 수 있다. ㆍ방법）당사자가 직접 주민등록이나 운전면허증을 소지하고 공증사무실을 찾으면됨／주로 법원   앞에 많다 ㆍ대리인이 가는 경우에는 위임장，공증용 인감증명서, 주민등록증 또는 운전면허증 ㆍ약속어음을 대리인이 공증하는 경우에는 위임장에 약속어음에 관한 상세한 내용이 기재 되어   있어야 함 ㆍ가압류등　강제집행을 하기 위해서는 공증된 문서를 가지고 공증사무실로가서 집행문을   부여 받아 실행 ㆍ공증이 자주 사용되는 예로는 어음．수표거래，각종 계약 시（매매．임대차등），유언을 　할 때，각종 채권양도나 질권 설정 시，회사 설립 시 정관 및 의사록 작성시

 

공탁

 

공탁의 뜻과 효력 뜻: 부동산 거래 시 매도자가 중도금이나 잔금 수령을 회피해 매수자가 피해를 보는 경우가 있다.즉 매수자의 보호 측면으로 보면 됨. 쉬운 풀이: 예를 들어 1억 짜리 아파트의 계약금과 중도금 까지 다 지불한 상태인데 매도인이 계약을 해지 하자며 잔금수령을 기피 할 수 있다. 그 이유는 아파트 값이 1억 5,000 만원으로 올랐기 때문. 이 경우 매수자는 잔금을 공탁하고 소유권이전등기청구소송을 제기해 소유권을 이전 할 수 있다. 공탁 방법 ㆍ강제집행을 위한 가압류,가처분의 경우는 해당 법원의 공탁과에 신청을 하고,차임 등의    공탁은 채무 이행지 관할 지방법원 내 공탁소에서 한다. ㆍ만약 매매계약을 고의로 해제 시키려는 매도인이 중도금 및 잔금수령을 기피할 경우,    '변제공탁'이란 제도를 이용한다.공탁할 금액은 매도인에게 지급할 대금과 법정이자(년5%)

 

 

 

 

 

내용출처 : http://cafe.naver.com/toojabank/11240

출처 : ★ 우리 금융 세상™ ★

글쓴이 : 보라카이 원글보기

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