[스크랩] [펌]부동산상식-아파트청약

청약절차	청약통장	투기과열지구에서의 청약
청약시 구비서류	계약시 구비서류	조합원 아파트와 일반 아파트의 차이점
아파트 분양 정보 찾고 보는 법	좋은 아파트 고를 때 10가지 유의점	아파트 청약과 분양 계약서 작성
연체료와 지체 보상금	해약 조건과 위약금	주택공급 계약서상 반드시 확인 해야 할 사항
아파트의 공사 중단과 주택 분양 보증 제도	입주 예정자 구제 방법

 

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▣ 청약절차

 

희망 주택 결정 청약관련예금 가입 청약자격 발생 분양공고 확인 분양신청 내집마련의실현

 

▣ 청약 통장

 

청약통장 가입   ㆍ민영주택 : 청약예금 청약부금 ㆍ국민주택 : 청약저축 ㆍ중형 국민주택 : 청약예금 청약부금 청약저축 1)청약저축 ㆍ국민주택기금을 지원받아 건설되는 전용면적25.7평 이하 국민주택만 신청할 수 있는 통장 ㆍ매월 일정 금액을 납부하는 적립식이다. 매월 2~10만원 범위 내에서 5,000원 단위로 자유로이 납입할 수 있으며 계약기간은 국민주택의 입주자로 선정된 날까지다. ㆍ청약저축의 1순위는 청약저축 가입후 2년이 경과하고, 매월 약정 납입일에 월입금을 24회 이상 납입한 사람에게 돌아간다. 가입시 구비서류 본인이 직접 가입하는 경우 배우자 또는 직계/비속이 대리 신청하는 경우 제3자가 가입하는 경우 ㆍ주민등록등본 1통 ㆍ무주택확약 각서 (은행비치) ㆍ60세이상 또는 장애인 인 직계직계존속을 부양하는 호주승계예정자 ㆍ실명확인증표 (주민등록증,운전면허증) ㆍ주민등록등본 1통 ㆍ무주택확약 각서(본인 자필 서명후 대리인이 제출) ㆍ60세이상 또는 장애인 인 직계직계존속을 부양하는 호주승계예정자 ㆍ본인 및 대리인 실명확인증표 ㆍ주민등록등본1통 (단독 세대의 가입 대상자 -호적등본 추가) ㆍ주민등록 상 최종 주소지에 대한 무주택 입증서류 ㆍ60세 이상 또는 장애인 인 직계존속을 부양하는 호주승계 예정자 ㆍ본인 및 대리인 실명확인증표 ㆍ본인 작성 위임장 ㆍ본인의 인감증명서 2)청약예금 ㆍ200만~1,500만원까지 목돈을 일시에 넣어두는 상품 ㆍ국민주택기금의 지원 없이 민간 사업자가 건설하는 민영주택이나 국가, 지방자치 단체 및 대한주택공사 등 지방공사가 건설하는 전용면적 25.7평 초과 주택의 청약자격을 얻을 수 있는 정기예금 ㆍ청약예금 가입자 순위는 가입 후 6개월이 경과하면 2순위, 2년이 경과하면 1순위가 된다. 제3순위는 청약 신청금에 의해 청약접수하므로 청약예금과는 무관하다. 지역별 예치금액에 따른 청약가능 면적 ( 단위 : 만원) 청약가능 면적(전용면적 기준) 서울/부산 기타 광역시 기타 시 및 군 32평형 대 38평형 대 48평형 대 50평 이상 300 600 1,000 1,500 250 400 700 1,000 200 300 400 500 3) 청약부금 (내집마련주택부금) ㆍ매월 5만~50만원까지 1만원 단위로 자유롭게 납입하는 적립식 상품 ㆍ전용면적 25.7평 이하 민영주택에 청약할 수 있는 자격이 주어지며 가입 후 2년이 지나고 납입액이 300만원이 되면 1순위가 된다. ㆍ희망 아파트 규모에 따라 마음대로 납입금을 조절할 수 있으며, 2년 후 목표 금액이 달성되는 대로 청약예금으로 전환할 수 있다. ㆍ청약부금을 12개월 이상 납입했을 때 대출자격이 부여되는데 대출한도는 저축 원금의 30배까지이다. 청약통장 명의 변경 ㆍ청약관련예금 가입자의 명의변경은 사망, 결혼, 개병 및 배우자 또는 세대원인 직계존 비속으로 세대주가 변경된 경우에만 가능 가입자의 배우자 또는 세대원인 직계존 비속으로 세대주를 변경한 경우의 명의변경서류 : 신명의인의 주민등록등본(필요시 신명의인 또는 구명의인의 주민등록초본 추가) 청약저축의 청약예금 전환 ㆍ청약저축에 가입한지 2년이 지나고 거주지역 해당평형 예치금액을 넣으면 가능 ㆍ순위 기산일은 청약저축 가입일이 되며 전환 후 청약자격은 청약제한기간 없이 즉시 발생하게 되나 청약하고자 하는 아파트의 최초 입주자 모집 공고일 전일까지 전환해야 청약할 수 있다. 청약부금의 청약예금 전환 ㆍ청약부금 가입 후 2년이 지나고 모자라는 금액을 추가로 예치하면 가능

 

 

▣ 투기과열지구에서의 청약

 

투기과열 지구란? 주택 건설지역의 예정 분양가와 실제 거래가의 차이가 커 주택공급질서를 문란케 하고 투기과열의 우려가 예상되는 지역에 대해 관할 시장 군수가 지정하는 지구. 단 주택가격 안정을 위하여 건설교통부장관 또는 시·도지사가 일정한 구역을 지정하거나 해제할 수 있다. 투기과열지구로 지정된 지역 서울시 전역, 인천 부평구 삼산택지개발지구, 경기도 고양시(대화동, 탄현동, 풍동지구, 일산2지구), 남양주(호평동, 평내동, 와부읍), 화성시(태안읍 , 봉담, 동탄지구) 1. 청약자격 제한 2002년 9월 4일 이후 새로이 청약 예금, 부금에 가입한 자 중 세대주가 아니면 청약1순위에서 제외. 단 청약통장 가입 후 세대주가 되면 바로 청약자격이 주어진다. 2. 아파트 재당첨 제한 최근 5년 간 신규 아파트 청약에서 당첨된 자는 투기과열지구 아파트 청약1순위에서 제외된다. 가입자 본인 뿐만 아니라 배우자 및 세대 전원이 당첨사실이 없어야 하며 3순위로 당첨이 됐을 경우도 포함된다. 예) 2000년 9월 4일에 당첨된 사실이 있는 사람은 2005년 9월 4일 이후 입주자모집공고를 낸 아파트부터 1순위 청약자격이 주어진다. 3. 1가구 2주택자 청약 제한 2002년 11월 이후 입주자 모집공고 일 현재 2주택을 보유한 세대는 투기과열지구 아파트 청약1순위에서 제외된다. 4. 무주택우선공급제도 ㆍ 대상 : 투기과열지구에서 공급되는 전용면적 85m2 이하의 민영주택이나 민간 중형 국민주택 ㆍ 방법 : 무주택우선공급의 대상이 되는 아파트의 일반분양 가구수 중 50%를 자격을 갖춘 무주택 세대주에게 우선 공급 ㆍ 무주택 세대주의 자격 : 입주자모집공고 일 현재 1순위자로 만 35세 이상이며 과거 5년간 주택을 소유한 사실이 없는 자. 그 기간 중 일시적으로 주택을 소유한 경우도 무주택우선공급 대상에서 제외된다. ㆍ 청약 시 제출 서류 : 주민등록등본, 무주택서약서

 

 

▣ 청약시 구비서류

 

본인(배우자포함) .청약시 공통적으로 제출해야 할 서류 필요시 추가서류 국민주택 청약시 추가 제출서류 ㆍ청약통장 (제1,2순위자에 한함) ㆍ예금인장 또는 본인 배우자 서명 ㆍ주민등록증 (본인 또는 배우자) ㆍ주민등록등본 (배우자 주민등록등본 추가 제출) ㆍ주택공급신청서 (주택은행 비치) ㆍ청약신청금 (제3순위자에 한함) ㆍ호적등본(60세이상 또는 장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계 예정자에 한함) ㆍ장애인 수첩사본(장애 인인 직계존속을 부양 하는 호주승계 예정자에 한함) ㆍ주민등록등본1통 (5년이상 세대주 확인이 가능하여야 하며 배우자 분리시 배우자의 주민 등록등본 추가 제출) ㆍ주민등록등본상 세대주 기간 확인 불가시 주민등록초본1통 ㆍ무주택서약서 (주택은행 비치) 제3자 대리 신청시 추가 제출서류 ㆍ예금주의 인감증명서 ㆍ예금주의 인감도장 ㆍ청약자의 인감도장이 날인된 위임장1통(주택은행 비치) ㆍ대리신청자의 주민등록증(본인 및 배우자의 주민등록증 제외

 

 

▣ 계약시 구비서류

 

ㆍ계약금 ㆍ계약자의 인감증명서 1통(용도 : 아파트 계약용) ㆍ인감도장 ㆍ위임장(제3자 대리계약시에 한함) ㆍ주민등록증 ㆍ주민등록등본 ㆍ주택공급신청서 접수증 ㆍ호적등본(주택공급신청시 배우자를 기재하지 않은 당첨자에 한함)

 

▣ 조합원 아파트와 일반분양의 차이점

 

구 분	조합주택	일반주택
입주자격	청약통장 없어도 가능	청약통장 있어야 가능
분양가 인상	추후 인상됨	인상되지 않음
분쟁 시	조합원이 스스로 해결	법적으로 보호

 

 

▣ 아파트 분양 정보를 찾고 보는 법

 

구분	국민주택과 민영주택의 구분
형별(㎡)	전용면적과 공용면적을 더한 세대별 기타 공급면적
세대별 계약면적	세대별 공급면적과 세대별 기타 공용면적(지하주차장)을 더한 면적
전용면적	공동주택의 구분 소유권 등기에 등재되는 등기 면적으로 소유자의 전유부분
공용면적	공동주택 가운데 전용면적 이외에 2세대 이상이 공동으로 사용하는 계단, 승강기, 복도 등의 면적
세대별 기타 공용면적	지하주차장, 아파트 건물 이외의 지상 부분
대지지분	총 대지 면적을 총 공급 평형으로 나눈 것으로 각 세대별 지분
공급 세대수	분양 대상 세대수를 말한다. 재건축이나 재개발, 조합주택의 경우 조합원에게 먼저 분양되고, 나머지 물량만 분양되므로 총 세대수를 공급 규모란에서 확인해야 한다.
총 분양가격	대지비와 건축비의 합인 분양가격에 지하주차장 금액을 합한 가격
계약금	총 분양가의 20%

 

 

▣ 좋은 아파트 고를때 10가지 유의점

 

ㆍ단지 규모가 큰 아파트 ㆍ동간 거리가 넓은 곳 ㆍ남향집 ㆍ녹지공간이 충분한 곳 ㆍ지상 주차면적이 넓은 아파트 ㆍ아파트 터 ㆍ역세권 아파트 ㆍ부실여부 점검 ㆍ내부구조 ㆍ분명한 투자목적

 

 

▣ 아파트 청약과 분양계약서 작성

 

ㆍ분양 받을 아파트를 결정하고, 청약자격이 있는지 확인했으면 청약에 필요한 서류를 준비해 가까운 주택은행 점포에 가서 분양신청을 하면 된다. (단, 사업주체가 자체 분양하는 경우에는 분양사무소에서 신청한다.) ㆍ아파트에 당첨된 사람은 주택건설업자가 준비한 아파트 공급계약서를 작성하게 된다. 계약서의 양식은 회사마다 다소 다를 수 있으나 '주택공급에 관한 규칙'에서 정하고 있는 내용은 반드시 지켜야 한다.

 

 

▣ 연체료와 지체보상금

 

ㆍ입주 예정자가 중도금을 기한 내에 납부하지 않을 경우에는 계약서에 기재된 금리나 금융기관에서 적용하는 연체 금리에 따라 산출하는 연체료를 납부해야 한다. ㆍ사업주체가 공급 공고에서 정한 입주 예정일 내에 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 중도금에 대하여 연체요율에 따라 지체보상금을 입주자에게 지급하거나 잔금에서 해당액을 공제해야 한다. ㆍ연체료와 지체보상금의 적용 요율은 계약서에 기재돼 있거나 금융기관의 연체 금리가 변동하면 이에 연동되도록 하고 있다.

 

 

▣ 해약조건과 위약금

 

ㆍ주택공급에 관한 규칙에 위배되는 부정한 방법에 의해 당첨된 사실이 없는 한 사업주체는 공급계약을 해지할 수 없다. ㆍ입주예정자가 중도금을 연체하는 경우에는 사업주체 측에서 해약이 가능하다. 다만 중도금을 3회 이상 계속 연체하는 경우로서 2회 이상의 최고를 한 뒤에야 사업주체의 일방 해약이 가능하다. ㆍ해약금 내지 위약금의 액수에 관하여는 주택공급에 관한 규칙에 별도의 규정이 없으나 표준계약서에 따라 총 분양가격의 20%로 정하는 것이 일반적이다.

 

 

▣ 주택공급계약서상 반드시 확인해야 할 사항

 

ㆍ입주예정일과 연대보증인 또는 주택사업공제조합의 주택분양보증을 받은 경우에는 보증약관 등 보증내용 ㆍ호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적 ㆍ입주금과 그 납부시기 ㆍ연체료의 산정 및 납부방법 ㆍ지체보상금의 산정 및 지급방법 ㆍ국민주택기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우 입주자가 그 이자를 부담하는 시기 ㆍ최초 입주사항·해약조건 ㆍ임대주택의 경우 주택공급에 관한 규칙 제29조의 규정에 의한 관리 및 임대기간 만료후 재계약에 관한 사항 ㆍ일정기간 경과 후 분양전환되는 임대주택인 경우 분양시기, 분양 예정가격의 산출 등 분양 전환조건에 관한 사항 ㆍ이중당첨 및 부정당첨 등으로 인한 계약취소에 관한 사항 ㆍ기타 입주자 모집승인권자가 필요하다고 인정하는 사항

 

 

▣ 분양 받은 아파트의 공사 중단과 주택분양보증제도

 

ㆍ주택분양보증제도는 선분양제도 아래서 아파트 준공 때까지 입주예정자를 보호하기 위한 제도이다. ㆍ건설회사가 공사 도중 부도로 쓰러져도 입주예정자에게 피해가 발생하지 않도록 하는 안전장치이다. 분양보증에 관한 사항은 입주자 모집 공고에서 확인할 수 있다. ㆍ주택분양보증을 받은 업체는 '주택보증회사 분양'이라고 표시돼 있다. 만일 모집공고에 분양보증에 관한 사항이 빠져 있다면 사업주체의 분양보증 유무를 확인해 봐야 한다. ㆍ건축 공정이 일정한 기준에 이른 후 분양하는 경우에도 주택보증회사로부터 주택분양보증 또는 주택임대보증을 받거나 시장?군수가 인정하는 2인 이상 업체의 연대보증을 받아야먄 입주자 모집이 가능하다. ㆍ계약회사의 연대보증은 금지되고 있는데, 연대보증회사란 공사도중 문제가 발생하면 공사를 인계해 사용검사까지 책임져 주는 업체를 말한다.

 

 

▣ 입주 예정자 구제 방법

 

ㆍ사업주체가 부도 등 기타 사유로 사업을 추진할 수 없게 된 경우 관할 관청과 보증회사, 입주예정자는 분양보증제도에 따라 환급이행이나 분양이행을 결정한다. ㆍ환급이행은 분양계획에 따라 이미 납부된 계약금 및 중도금을 되돌려 주는 것이다. 환급이행이 결정나면 보증회사는 그때까지 입주예정자가 낸 계약금이나 중도금을 돌려준다. 이때 입주 예정자는 계약금 및 중도금 납부 영수증 등 보증 채무의 발생과 금액확정을 위한 증빙서류를 갖추어 보증금 청구서를 제출해야 한다 ㆍ분양이행은 당해 주택이 사업(사용검사를 포함)을 책임지는 것이다. 분양이행이 결정되면 보증회사는 즉각 시공사를 선정해 재시공에 나선다. 당초 입주 예정일 보다 입주가 늦어지면 입주예정자는 사업주체인 시공사에게 지체보상금을 요구할 수 있다. 부도난 주택의 환급이행을 받을 경우 재당첨 금지기간의 적용을 받지 않고, 청약자격이 그대로 유지된다.

 

 

 

내용출처 : http://cafe.naver.com/toojabank/11246

출처 : ★ 우리 금융 세상™ ★

글쓴이 : 보라카이 원글보기

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