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부동산 관련 세금 상식	세목별 세금 신청 방법	취득세, 등록세
양도세	종합 토지세	재산세
상속세	증여세	부동산 임대 소득세

 

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▣ 부동산 관련 세금 상식

 

부동산관련 제세금 항목 세금 내역 비고 부동산 취득시 취득세,등록세,교육세 농어촌 특별세 유상 취득이든 무상 취득이든 세금부과 부동산 보유시 재산세,종합소득세 해당세금의 과세기준일 현재 등기부상 소유주가 부담 부동산 양도시 양도소득세 시세차익 없거나 증여.상속 등 기타 무상으로 부동산을 제3자에게 넘기는 경우 비과세 증여시 증여세 증여로 재산을 취득한 사람이 부담 상속시 상속세 상속 받은 사람이 부담 과세를 위한 기준가격 ㆍ 국세청기준시가는 아파트나 연립주택 등 공동주택을 대상으로 양도소득세 및 상속세.증여세를 과세하는 기준으로 삼기 위해 국세청이 평가하여 고시한 가액이다. 매년 공동주택을 대상으로 기준시가를 발표한다. 토지와 건물분 가액을 구분해 산정하지 않고 한꺼번에 결정 고시 한다는 점이 특징이다. (예: 어떤 아파트의 기준시가가 1억이면,이 금액에 토지.건물의 재산가치가 모두 포함되어 있다는 의미) ㆍ공시지가는 토지를 대상으로 한 국세청 기준시가로 보면 된다. ㆍ 시가표준액 ; 행정자치부가 취득세. 등록세. 재산세 등 지방세 부과를 위해 평가기준으로 삼고있는 금액이다 ㆍ 단독주택 및 아파트의 과세기준가격은 과세 당국인 세무서에는 납세자가 실거래가나 기준시가로 양도 소득세를 신고 하면 그 내용이 타당한지 조사해 결정한다. ㆍ 기준시가로 양도 소득세를 산정할 때 공동주택과 단독주택의 세금산정 방법이 다르다 ㆍ 단독주택은 토지와 건물을 구분하여 양도 차익을 산정한다. 토지는 공시지가, 건물은 시가 표준액을 기준으로 양도 차익을 산정해 합산한다. 아파트는 토지.건물을 분리하지 않고 산정한다 ㆍ 과세기준일 내용 취득, 양도일의 정의 계약서상 잔금 지급일에 잔금을 주고 받는 경우 잔금 지급일 잔금지급일에 앞서 소유권 이전 등기된 경우 소유권 이전 등기일 계약서상 잔금 지급일을 지키지 못한 경우 실제 잔금 지급일(단,납세자가 실제 잔금 지급일을 입증 해야 함) 99년 4월1일 취득분, 99년 5월1일 양도분부터 개정세법을 적용한다 세금불복 위에 대한 설명 ㆍ이의 신청은 부당한 처분을 받은 때에는 그 받은 날로부터 90일 내에 불복의사유를 갖춰 해당 관할 세무서장에게 신청 하면 된다. 이의 신청서가 접수된 날부터 30일 이내에 결정통지가 없을 때에는 그 이의신청은 기각 된 것으로 본다. ㆍ국세청장을 상대로 한 심사 청구는 이의신청을 거친 후에 할 수도 있고, 이의신청을 거치치 않고 곧바로 제기 할 수도 있다. ㆍ심사 청구는 당해 처분이 있는 것을 안 날로부터 90일 이내에 관할 세무서장을 거쳐 국세청장에게 한다. ㆍ만약 이의 신청을 거쳤다면 이의신청에 대한 결정통지를 받은 날로부터 90일 내에 해야 한다. ㆍ심사청구 역시 접수일로부터 60일 이내에 청구인에게 결정통지가 없을 때에는 기각된 것으로 본다. ㆍ심판청구는 국세심판원장에게 제출한다.(90일내) ㆍ심판청구의 경우 접수된 날로부터 90일 이내에 결정통지가 없을 때에는 기각된 것으로 간주한다. ㆍ위의 절차를 밟기 번거로우면 바로 감사원에 심사청구를 신청할 수 있다. 단 국세청에 심사청구를 한 경우에는 감사원에 심사청구를 하지 못하며,감사원에 한 경우이면 국세청에 할 수 없다. ㆍ감사원 심사청구는 납세자가 해당과세 당국으로부터 결정통지 받은 날로부터 90일 내에 해야 한다. 그러면 감사원장은 3개월 이내에 심의 결정해 납세자에게 통보한다. ㆍ심판청구 및 심사청구.감사원 심사청구를 통해서도 부당처분이 시정되지 않았다면 마지막으로 택할 수 있는 방법은 법원에 행정소송을 제기 하는 것이다. ㆍ심판청구나 심사청구는 결정통지를 받은 날로부터 90일 이내,감사원 심사청구의 경우 결정통지를 받은 날로부터 90일 내에 고등법원에 행정소송을 제기하면 된다. ㆍ구제절차에 필요한 모든 서류는 세무서 민원 봉사실에 제출하면 자동으로 상급기관 또는 감사원에 이송 되므로 납세자가 직접 국세청,국세 심판원,감사원에 갈 필요가 없다. 지방세구제절차 흐름도 구분 보통세 목적세 국세 소득세,법인세,부가가치세,상속세,증여세,특별소비세,주세,인지세,증권거래서,재평가세,부당이득세 교육세,교통세, 농어촌특별세 지방세 취득세,등록세,재산세,종합토지세,주민세,자동차세,면허세,담배소비세,경주.마권세,농지세,도축세 공동시설세지역 개발세, 도시계획세사업소세

 

 

▣ 세목별 세금 산정 방법

 

2-1. 취득세, 등록세 매입 한 아파트를 자기명의로 등기이전하기 전에 등록세를 부동산 소재지 시 .군에 먼저 납부하고 등기신청 때 '영수필통지서'와 '영수필확인서'를 첨부해서 제시해야 환다. 취득한 날로부터 60일 이내 소유권이전등기신청을 해야 한다. 내야할 등록세는 부동산 검인계약서상의 매매금액을 기준으로 계산된다. 잔금 청산 30일 이내에 취득세 내세요 보통의 경우 취득세는 등록세를 내고 소유권 이전등기를 한 이후에 시 ,군.구청에 내도 되기 때문에 시간여유가 있다. 그러나 소유권이전등기를 한 후 30일 안에 취득세를 내면 되는 줄 잘못 알고 있다가 가산세를 무는 사람이 적지 않다. 보통 기존주택이나 분양아파트의 경우 취득일을 잔금청산{잔금 지급}일로 보기 때문에 기일을 잘 맞춰 서둘러 내는 것이 안심이 된다. 취득세{서울지역}는 시가표준액과 부동산매매계약서상 금액의 90% 중 큰 금액의 2%를 납부해야 한다. 취득일(잔금 청산일)로부터 30일 이내에 구청에 취득세를 납부하지 않으면 세액의 20%에 해당하는 가산세를 물어야 하는 불이익이 따른다. 취득세, 등록세 등 이 밖에 등기에 따른 인지세를 추가적으로 납부하게 된다.   취득세 및 등록세의 세율   취득세 등록세 정의 ㆍ부동산을 매입할 때 내는 세금이다. ㆍ부동산을 매매.교환.증여.기부 등을 통해 취득할 때 납부 하는 지방세 이다. ㆍ부동산을 매입할 때 내는 세금이다. ㆍ취득한 부동산을 등기부에 권리를 설정 하거나 이전,변경 또는 소멸 시킬 때 납부 하는 세금이다. 납세 의무자 ㆍ사실상 소유자 ㆍ등기 신청자 납부 기간 ㆍ자진신고 납부 ( 취득한 날부터 30일 이내 ) ㆍ취득일 로부터 60일 이내납부 ㆍ소유권 이전등기 신청을 끝내야 불이익이 없다. 세율 취득가액 또는 연부금액의 1000분의 20으로 합니다. 사치성재산(별장,골프장,고급 오락장,고급주택) 및 기업의 비업무용 토지에는 1000분의 150의 세율이 적용되며, 대도시내에 공장을 신설 또는 증설하기 위하여 과세물건을 취득하는 경우에는 1000분의 100의 세율이 적용됩니다. 보통은 0.2%~ 3% 상속으로 인한 소유권의 취득시 농지는 1000분의 3, 기타 부동산은 1000분의 8의 세율이 적용되며 상속이외의 무상으로 취득하는 경우에는 1000분의 15 기타 유상취득에 의한 등록의 경우에는 농지는 1000분의 10 기타 부동산 (집을 살 경우)은 1000분의 30  신축건물의 소유권보존은 1000분의 8 지상권,저당권,지역권,전세권,임차권,가압류·가처분 경매신청 등은 1000분의 2의 세율이 적용됩니다. 계산방법 ㆍ신고가격의 신빙성이 확실한 경우에만 취득가액으로 인정된다. ㆍ과세표준(=취득가액:부동산 취득 시 들어간 일체의 비용)*세율 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하고 연부취득일 경우에는 연부 금액으로 하며 과세표준액은 취득자의 신고에 의합니다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액으로 하되 국가, 법인등과의 거래의 경우에는 신고가액이 시가 표준액에 미달하더라도 사실상의 취득가액에 의합니다. 건축물을 증축한 경우 또는 건축물의 개축과 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그 증축에 소요된 비용이나 개축 또는 변경함으로 인해 증가한 가액을 과세표준으로 합니다. 취득방법 등록세 취득세 교육세 농어촌특별세 매매 취득가액의 3% 취득가액의 2% 등록세액의 20% 취득세액의 10% 신축 취득가액의 0.8% 취득가액의 2% 등록세액의 20% 취득세액의 10% 상속 취득가액의 0.8% 취득가액의 2% 등록세액의 20% 취득세액의 10% 증여 취득가액의 1.5% 취득가액의 2% 등록세액의 20% 취득세액의 10% 교환 취득가액의 3% 취득가액의 2% 등록세액의 20% 취득세액의 10% ㆍ신빙성이 없을 경우에는 지방세 시가표준액을 기준으로 한다. 취득세, 등록세, 시가 표준액을 과세 표준으로 하는 경우 ㆍ취득가액을 신고 하지 않은 경우 ㆍ무상 취득해 취득가액이 없는 경우 ㆍ신고가액이 과세시가표준액에 미달 하는 경우 ㆍ신고가액이 신빙성이 없다고 인정되는 경우 취득의 시기 취득의 시기는 취득세의 신고납부기한, 가산세의 적용여부를 결정하는 중요한 요소입니다. 유상승계 취득일 때 - 계약상 잔금지급일(사실상 잔금지급일 : 국가,지자체,법인 등과 거래시, 공매에 의한 취득시)로 하되 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일로부터 30일이 경과되는 날 - 계약상의 잔금지급일 이전에 등기 또는 등록이 된 경우 : 등록일(접수일) 건축 - 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서교부일(사용승인서교부일 이전에 사실상 사용하거나 임시사용 승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용 승인일) - 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물 : 사실상의 사용일 연부취득 - 계약상의 계약보증금 및 연부금 지급일(매회마다 독립적으로 계산) - 실무적으로는 어느 경우에나 연부계약을 인정하지 아니하며 사실상의 취득가액을 인정하는 경우에만 한합니다. (국가·지방자치단체 등으로부터 취득,판결,공증으로 장부확인이 가능한 취득 등) 토지의 지목변경 : 지목의 사실상 변경일 (사실상 변경일을 알 수 없는 경우에는 공부상 변경일) 매립·간척 등 : 준공검사일(그전에 사용승락이나 허가를 받은 경우에는 사용승락일 또는 허가일) 취득세의 과세대상 및 납세의무자 1. 취득세 과세대상은 부동산(토지,건축물,선박,광업권,어업권),차량,중기,입목,항공기,골프회원권 콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권의 취득 건축물의 증·개축으로 인하여 당해 건축물의 가액이 증가한 경우 선박·차량과 중기의 종류변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 때 등이고 2. 취득세의 납세의무자는 취득의 등기여부에 불구하고 과세대상물건의 사실상의 취득자 등기시 국민채권매입액 매입대상 매입금액 부동산등기(등기하고자 하는 부동산이 공유물인 때에는 공유지 분율에 따라 산정한 시가표준액을, 공동주택인 경우에는 세대당 시가표준액을 각각 기준으로 하며, 이 경우 공유지분율에 따라 시가표준액을 산정함에 있어서 2이상의 필지가 모여서 하나의 대지를 형성하고 있는 때에는 그 필지들을 합하여 하나의 필지로 본다) 가. 소유권의 보존(건축물의 경우를 제외한다) 또는 이전(공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전등기를 하는 경우와 신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 소유권이전등기를 하는 경우를 제외한다)   (1) 주거전용건축물   가) 시가표준액 500만원이상 2,000만원미만 시가표준액의 2% 나) 시가표준액 2,000만원이상 3,000만원미만 특별시 및 광역시 시가표준액의 3.5% 기타지역 시가표준액의 3% 다)시가표준액 3,000만원이상 4,000만원미만 특멸시 및 광역시 시가표준액의 4% 기타지역 시가표준액의 3.5% 라) 시가표준액 4,000만원이상 5,000만원미만 특멸시 및 광역시 시가표준액의 5% 기타지역 시가표준액의 4.5% 마) 시가표준액 5,000만원이상 1억원미만 특별시 및 광역시 시가표준액의 6% 기타지역 시가표준액의 5.5% 바) 시가표준액 1억원이상 특별시 및 광역시 시가표준액의 7% 기타지역 시가표준액의 6.5% (2) 주거전용건축물 외의 부동산   가) 시가표준액 500만원이상 5,000만원미만 특별시 및 광역시 시가표준액의 2.5% 기타지역 시가표준액의 2% 나)시가표준액 5,000만원이상 1억원미만 특별시 및 광역시 시가표준액의 4% 기타지역 시가표준액의 3.5% 다)시가표준액 1억원이상 특별시 및 광역시 시가표준액의 5% 기타지역 시가표준액의 4.5% 나. 상속(증여 기타 무상으로 취득하는 경우를 포함한다)   (1) 시가표준액 1,000만원이상 3,000만원미만 특별시 및 광역시 시가표준액의 2.5% 기타지역 시가표준액의 2% (2) 시가표준액 3,000만원이상 1억원미만 특별시 및 광역시 시가표준액의 4% 기타지역 시가표준액의 3.5% (3) 시가표준액 1억원이상 특별시 및 광역시 시가표준액의 6% 기타지역 시가표준액의 5.5% 다. 저당권의 설정(중소기업기본법 제2조의 규정에 의한 중소기업이 부동산담보대출을 위하여 저당권을 설정하는 경우를제외한다) 및 이전 저당권설정금액 2천만원이상 저당권설정금액의 1% 다만, 매입금액이 10억원을 초과하는 경우에는 10억원으로 한다.       국민주택채권 어떻게 파나 소유권이전등기를 위해 김씨는 등록세,교육세 납부영수증과 검인받은 부동산매매계약서 등을 아파트소재 관할 등기소에 제출해야 한다. 이 때 반드시 '국민주택채권'을 매입해야만 비로소 완벽한 집주인이 된다. 모든 부동산을 매입해 소유권 이전등기를 할 때 꼭 필요한 것이 국민주택채권 매입이다. 부동산의 시가표준액이 클수록 또 부동산이 특별시와 광역시에 소재할 수록 채권매입비율이 커진다. 증권사를 찾아 매도를 의뢰하면 국민주택채권을 손해를 적게 보고 팔 수 있다.     가산세 <취득세> ㆍ부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 자진신고를 물지 않으면 가산세를 물게 된다. ㆍ가산세는 납부할 세액의20% 이다. ㆍ자진신고를 했다 하더라도 과세표준 산출세액에 미달한 경우 부족세액의 20%를 가산세로 내야한다. <등록세> ㆍ취득일로부터 60일 이내에 등기신청을 하지 않으면 과태료를 물게된다. ㆍ등기신청 지연기간에 따른 분류 지연기간 과태료 2개월 미만 등록세액의 5% 5개월 미만 등록세액의 15% 8개월 미만 등록세액의 20% 12개월 미만 등록세액의 25% 1년 이상 등록세액의 30% 비과세 및 감면 <비과세> ㆍ취득세와 등록세 거의 동일하다 ㆍ토지 수용법 등에 의해 소유 부동산이 매수 또는 수용되거나 철거돼 받은 보상금으로 다른 부동산을 취득한 경우 ㆍ재개발사업 등의 시행으로 토지구획정리사업법의 규정에 따라 종전의 토지대신 다른 토지로 환지 받는 경우 ㆍ상속으로 받은 부동산. 단, 1세대 1주택과 농어촌 후계자가 상속받은 농지에 대해서만 취득세 감면,등록세는 과세 <감면> ㆍ건축주가 5세대 이상의 공동주택을 신축하는 경우 전용면적18평 이하 주택에 대해 취득세.등록세100%감면 ㆍ공동주택을 분양 받아 잔금지급일 현재 무주택 세대주인 경우 - 전용주택 12평 이하: 100% 감면 - 전용면적 12~18평 이하: 50% 감면 - 전용면적 18~25.7평 이하:25% 감면(단,99년 6월 30일 전에 신축 공동주택에 대한 분   양계약을 체결했거나 98년 5월 22일~99년 6월 30일 사이에 분양계약을 체결한 신축   공동주택의 분양권을 매입해 잔금 지급일 현재 무주택 세대주인 경우에 한정) ㆍ임대주택사업자가 임대할 목적으로 신축 공동주택을 취득한 경우- 전용면적 18평 이하:100% 감면 - 전용면적 18평~25.7평:25% 감면 취득세의 납부방법 및 절차 취득세 과세대상이 되는 물건을 취득했을 경우 취득일로부터 30일이내에 이를 신고함과 아울러 산출세액을 자진납부하여야 하며, 납세지는 당해 취득물건 소재지의 시·군이 됩니다. ㆍ관할 시.군.군청 부과과에서는 취득세,등록세고지서 발부 ㆍ은행에 납부 ㆍ등록세를 납부 하면 등기용 영수필 통지서1통,영수필 통지서1통,납세 보관용 영수증 1통씩 교부받음 ㆍ등기 신청 시 등기등록 신청서류에 영수필 통지서1통과 영수필 확인서1통을 첨부해 제출 취득세의 과세표준을 사실상의 취득가액에 의하는 경우 취득세는 취득자의 신고에 의해 납부하며, 그 때의 과세표준은 시가표준액으로 합니다. (검인계약서상 금액의 70%금액 및 과세시가표준액중 높은 금액으로 결정) 그러나, 국·도·시·군과 지방자치단체,조합으로부터의 취득 외국으로부터의 수입에 의한 취득 판결문,법인장부 등에 의해서 취득가격이 입증되는 취득 공매방법에 의한 취득으로 그 취득가격이 입증되는 경우 등에는 그 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의합니다.

 

 

▣ 양도소득세

 

정의 ㆍ양도 차익에 대하여 부과되는 세금이다. 과세대상 ㆍ부동산 및 부동산의 제반 권리매각(지상권,전세권,임차권,아파트 분양권,토지상환채권,주택상환채권,청약통장)에도 납부하는 세금 이다. ㆍ타인이나 직계 존비속 간의 유상으로 매각하는 경우에도 해당된다. 비과세 대상 ㆍ1세대가 1주택을 3년 이상 보유한 경우 ㆍ1세대가 1주택을 1년 이상 보유한 경우(한시적 운용) - 98년 이전 양도분 까지는 1세대1주택자로서 3년 이상 보유 후 양도 시는 양도세가 비    과세 됨 - 99년 개정안은 1년 이상 보유 시 비과세된다.    99.1.1~99.12.31까지 주택의 취득을 위한 매매계약(공매,경매에 의한 경우 포함)을    체결하고 계약금 (경매 또는공매의 경우는 입찰 보증금)을 지급한 자가 취득하는 주    택 99.1.1~99.12.31까지 자기가 건설한 주택으로서 사용승인 사용검사를 받은 주택 ㆍ즉98년 취득한 주택은 3년 보유 후 비과세,99.1.1~99.12.31에 취득한 주택은 1년 보유 후 비과세 된다. ㆍ8년 이상 자경한 농지 ㆍ농어촌주택 ㆍ무주택자나 1가구 1주택자가 받은 상속주택 ㆍ부득이한 경우의 비과세 대상 - 취득 후 1년 이상의 질병으로 인한 요양 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 이사를 하고 사유 발생일 현재 1년 이상 거주(주민등록 전입 및 실제 거주)하던 주택을팔 때. 단,근무상 형편의 경우 직장 이전 후 집을 양도해야 하고,직장거리가 사실상  통근이 불가능해야 가능 - 세대원 모두가 이민을 갈 때 - 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때 - 도시재개발조합원이 재개발 사업기간 중 일시 취득하여 살던 집을 재개발 아파트로  이사를 하기위해 팔 때 - 임차인이 임대주택을 5년 이상 거주한 후 분양 받아 팔 때 ㆍ일시적 1세대 2주택 - 1세대가 그 주택을 팔기 전에 새로운 주택을 매입해 1세대 2주택이 된 경우 종전 주택을 새 주택 취득일로부터 2년 내에 팔 때단,종전주택을 3년 이상 보유해야 하며  종전주택 또는 새 주택에 거주하지 않아도 비과세 혜택 부여 - 결혼으로 인해 1세대 2주택이 된 경우 결혼한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택양도일 현재 양도하는 주택이 3년 보유요건에 해당 하여야 함 - 1세대 1주택의 보유자가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세)이상의  직계존속 (배우자의 직계존속도 포함)을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합침 으로서   1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 , 합친 날부터 1년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세 규정을 적용한다. 다만,양도하는  주택 이 양도일 현재 2주택 모두 3년 이상 보유요건에 해당하여야 함.  합쳐진 상태에서 주택을 구입하면 1세대 2주택이 되는 경우로서 부모님이 주택을 양도 할 때 양도세가 과세된다.자녀의 주택을 양도 시는 양도일 현재 3년 이상 보유했고 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우는 양도세 비과세 된다. 감면대상 ㆍ조세 감면규제법에서 다루고 있다. ㆍ임대주택법에 의한 임대사업자가 임대주택을 일정 기간 후에 팔 때 (일정기간: 신축주택5년,기존주택은 10년) ㆍ감면대상은 주택에 한정되어 있다. 기간 적용 98년 5월22일 ~ 99년 6월30일 ㆍ자신이 건설한 주택으로서 사용승인 또는 사용 검사를 받은 주택 ㆍ신축 공동 주택(분양 아파트, 미분양 아파트)의 매매(분양) 계약을 체결하고,잔금 청산일 이후 5년 이내에 매각할 때 주택 수에 상관없이 양도세 전액감면 98년 5월22일 ~ 99년12월31일 ㆍ국민주택의 경우 ㆍ1세대 1주택자로 양도소득세가 과세되는 경우 - 고급주택을 팔 경우 주택 수,보유기간에 관계없이 양도세 과세 - 미등기된 주택을 팔 경우(법적등기가 가능한데도 고의로 등기를   하지 않은경우) - 콘도미니엄과 오피스텔은 주택으로 간주하지 않으므로 과세 - 아파트 분양권   공부상 주택이라도 다른 용도로 사용했을 경우 - 신고대상고급주택의 기준 시지역이상 단독주택 ㆍ주택의 연면적264제곱미터<약 80평>이상이고 양도가액이 6억을 초과하는 것 ㆍ주택부수토지연면적이 495제곱미터 이상이고 양도가액 6억원을 초과 하는 것 공동주택 ㆍ전용면적이 165제곱미터 이상이고 양도가액이 6억을 초과 하는 것 읍.면 지역 위 면적기준 및 가액기준(실가6억원 이상)에 모두 해당 시 과세기준일 ㆍ매매.교환 등 일반적인 경우 과세기준일이 되는 양도 및 취득시기는 원칙적으로는 대금을 청산한 날이다 ㆍ기타의 경우 거래 내용별 양도소득세 과세기준 시기 구분 취득시기   일반거래 ㆍ사실상 대금 청산일 ㆍ대금 청산 일이 불분명한 경우 계약서상 잔금지급 약정일 ㆍ잔금지급 약정 일이 확인불가나 그로부터 1개월 초과한 경우는   등기 접수일 ㆍ대금 청산 전에 소유권 이전등기를 먼저 한 경우에는 등기 접수일   상속.증여 ㆍ사실상 대금 청산일 ㆍ상속개시일 또는 증여 등기일   자기건축 건축물 ㆍ사용검사필증 교부일 ㆍ사용검사 전 사용했거나 무허가 건축물인 경우 사실상 사용일 ㆍ사용검사에 앞서 가사용 승인을 얻은 경우 가사용 승인일   계산방법 ㆍ양도소득세= (양도소득 * 세율) - 누진공제액 ㆍ양도소득= 양도가액 - 취득가액- 필요경비 -장기보유공제.양도소득기본공제 ㆍ올해부터는 세무서장이 과세 표준과 세액을 결정하지 않고 납세자가 신고함으로써   납세의무가 확정되는 신고납세제도로 개정된다 ㆍ필요경비 산정방법     - 기준시가로 신고한 경우 토지 건물(일반지역 내) 지정지역내 토지.건물 개별공시지가의3% 취득세 시가 표준액의 10% 국세청 기준시가의 3% 실 거래가로 신고한 경우 ㆍ취득세.등록세.중개수수료.설비비.개량비.자본적 지출 및 기타 양도비용 등 양도소득 공제내역 장기보유공제 양도 소득 기본 공제 3년 이상~ 5년미만 5년 이상~ 10년 미만 10년 이상 연 250만원 양도차익의 10% 양도차익의 15% 양도차익의 30 양도 소득세 세율 구분 양도소득금액 세율 누진공제액 2년 이상 보유 자산 3,000만원 이하 6,000만원 이하 6,000만원 초과 20%30%40% 300만원900만원 2년 미만 보유 자산 - 40% - 미등기전매 자산 - 65% - 납부절차 ㆍ양도소득세는 자진납부(예정신고와 확정신고가 있다)원칙이다 ㆍ예정신고는 잔금을 받은 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 신고하는 것을 말함 ㆍ예정신고와 함께 세금을 납부하면 세액의 10%가 감면 ㆍ예정신고를 하지않았다면 양도일 다음해 5월에 종합소득세 확정신고를 하고 세금을 납부 하면 된다 확정 신고시는 세액감면이 없다 ㆍ부동산 양도 사전신고 - 신고장소( 주소지 관할 세무서 직접 방문, 우체국에 비치된 부동산 양도신고용 왕복  민원 우표이용) - 제출서류( 부동산양도신고서, 토지 및 건물 등기부등본, 토지대 장 및 건축물 대장등    본, 보유 기간 중 환자가 있었던 경우 및 도시재개발 ,주택재건축이 있었던 경우에는  이를 확인 할 수 있는 서류 ㆍ양도세 예정신고 - 신고장소( 주소지 관할 세무서) - 제출서류( 매매차익계산 명세서, 주민등록등본1통, 토지 및 건물대장1통, 토지 및 건물 등기부등본1통, 양도 및 취득 매매 계약서)

 

 

▣ 종합토지세

 

정의 ㆍ부동산 보유 시 납부하는 세금 과세 표준 ㆍ과세대상은 모든 토지가 해당된다 ㆍ납세의무자는 토지를 사실상 소유하고 있는 사람 ㆍ소유자가 확실히 확인 되지않을 때에는 공부상 현 소유자를 납세의무자로 간주 ㆍ토지 매매 시 종토세 납부의무를 누가 지느냐를 놓고 매수자와매도자간의 시비가 잦은데, 이런 경우 6월1일을 기준으로 그 이후에 잔금이 지급되면 매도자가 납세의무자가 된다 ㆍ상속이 이루어진 토지인데 상속 등기가 이루어지지 않아 사실상 소유자를 알 수 없는경우 행정자치 부령이 정하는 주된 상속자를 납세의무자로 보는 것이 일반적이다 ㆍ종합토지세는 토지의 가액이 곧 과세 표준이 된다 ㆍ토지의 가액은 개별 공시지가에 지방자치단체장이 고시한 일정 비율을 곱해 산출된 시가 표준액을 말함 과세 방식 ㆍ별도합산과세 : 건축등 토지의 본래용도로 활용한 토지 ㆍ분리과세 : 생산용지로 사용되는 토지 ㆍ종합합산과세 : 별도합산과세와 분리과세 적용이 되는 토지를 제외한 대부분의 토지 과세 방식 ㆍ임대목적으로 사용되는 전용면적18평이하의 5세대 이상 ㆍ공동주택의 부속 토지에 대하여서는 50% 감면되고, ㆍ전용면적 12평이하의 공동주택의 부속토지에 대해서는 전액면제 ㆍ마을회 등 주민공동체의 주민 공동소유의 토지에 대해서는 비과세 ㆍ교육법에 의한 교육용은 비과세 ㆍ제사, 자선, 학술, 예술 등 공익을 목적으로 한 비 영리사업자의 사업용 토지에 대해서는 비과세 이의 신청 ㆍ불복에 필요한 소명자료를 갖추고 공람기간이 종료된 일로부터 10일 이내에 관할 시.군.구에 이의 신청을 해야 한다 물납 및 분납 제도 ㆍ종토세액이 1,000만 원을 초과하는 경우 분납하거나 물납할 수 있다 ㆍ물납의 경우 당해 자치단체의 관할구역 안에 소재한 부동산만 가능 ㆍ 납부기한 10일 전까지 물납신청서를 제출 하면된다 ㆍ관할구청에서는 5일 이내에 결과통보 ㆍ분납기준 - 고지서 1매당 세액이 2,000만원 이하일 경우 1,000만원 초과금액 - 고지서 1매당 세액이 2,000만원 초과 시 당초 세액의 50%금액

 

 

▣ 재산세

 

정의 ㆍ부동산 보유 시 내는 세금( 건축물에 대하여) 납세의무자 ㆍ건축물, 중기, 선박, 항공기 등을 소유하고 있는 사람이다 ㆍ원칙상으로는 매년 5월 1일을 기준으로 재산세 과세대장에 해당 재산의 소유자로 등재되어 있는 사람에게 납세의무가 있다 ㆍ실제 적용에 있어서- 해당 재산에 대한 사실상 소유주가 따로 있음(사실상 소유자가 납세 납세의무자) - 소유권 귀속이 불분명한 경우(재산의 사용자가 납세 의무자) - 국가와 계약 후 무상 사용하는 경우가 있어 실제 납세의무자는 각각 다를 수 있음    ( 매매계약자가 납세 의무자) 과세표준 및 세율 ㆍ건축물,중기, 선박,항공기 등은 재산가액이 과세표준이 된다 ㆍ세율은 일반세율과 중과 세 세율로 분류된다 납부절차 ㆍ고지서를 받은 후 기일 내에 자진납부 ㆍ과세 기준일은 매년 5월1일이다 ㆍ납기는 매년 6월16일부터 6월 30일 까지 이다 ㆍ납세의무자는 과세대상에 변동사항이 생길 때마다 그 사항을 관할 시.군.구에 신고할 의무가 있다 과세 표준에 따른 재산세 세율표 과세표준 세율 1,200만원 이하 과세표준액의 0.3% 1,200만원~1,600만원 이하 36,000원+ 1,200만원 초과금액0.5% 1,600만원~2,200만원이하 56,000원+ 1,600만원 초과금액의1 2,200만원~3,000 만원이하 116,000원+ 2,200만원 초과금액3% 3,000만원~4,000만원이하 356,000원+ 3,000만원 초과금액5% 4,000만원 초과 856,000원+ 4,000만원 초과금액7%

 

 

▣ 상속세

 

정의 ㆍ상속으로 재산을 물려받은 사람이 내는 세금 ㆍ불로 소득에 해당 하므로 무거운 세금이 부과된다 과세대상 ㆍ피상속인이 가지고 있던 모든 재산(상속인 명의의 재산 및 증여 재산, 간주 상속 재산도 포함)에 대하여 과세된다 증여재산 간주상속재산 ㆍ상속 개시 전 10 년 이내에 상속인에게 증여한 재산 ㆍ상속 개시일전 상속인 이외의 자에게 5년 이내에 증여한 재산 ㆍ피상속인의 사망으로 인해 지급되는 보험금 ㆍ피상속인이 수탁한 재산 ㆍ퇴직금, 퇴직수당, 공로금등 ㆍ상속 개시일전 1년 이내에 처분한 재산 ㆍ채무 부담액이 2억원 이상인 경우로 용도가 불분명 한 것 계산방법 ㆍ과세표준= 상속 재산가액-공과금-장례비-채무-기초.인적.일괄공제 상속세 = (과세표준 * 세율) - 누진공제액 상속세 세율 과세표준 세율 누진공제액 1억원 이하 10% - 5억원 이하 20% 1,000만원 10억원 이하 30% 2,000만원 30억원 이하 40% 3,000만원 30 억원 초과 50% 4,000만원 공제항목 ㆍ공과금. 장례비. 채무공제( 피상속인에게 귀속된 조세 공과금일체. 피상속인의 장례비용최소500만원에서 최고 1,000만원 한도. 피상속인의 채무. ㆍ기초공제( 상속세를 계산 할 때 상속인이 상속을 받거나 안받거나 상속인이 있고 없고를 불문하고 무조건1회에 2억원을 공제한다) ㆍ공과금. 장례비. 채무공제( 피상속인에게 귀속된 조세 공과금일체. 피상속인의 장례비용최소500만원에서 최고 1,000만원 한도. 피상속인의 채무. ㆍ기초공제( 상속세를 계산 할 때 상속인이 상속을 받거나 안받거나 상속인이 있고 없고를 불문하고 무조건1회에 2억원을 공제한다) ㆍ배우자 공제( 법적 상속 지분 내에서 배우자가 실제로 상속 받은 가액 최소5억 에서 최고 30억원) ㆍ기타인적공제 자녀공제 1인당 3,000만원 미성년자공제 500만원*20세까지의 연수 연로자 공제 3,000( 60 세 이상 ) 장애자 공제 500*75세까지의 연수 ㆍ일괄공제는 일괄로 5억원 공제가능. 단상속인이 배우자 단독인 경우는 일괄 공제가 배제된다. ㆍ금융재산공제 - 금융재산2,000만원 미만은 전액공제 - 금융재산2,000만원에서 1억원 미만은 2,000만원 공제) ㆍ재해 손실 공제(신고기한 이내에 발생된 상속재산의 재해손실 가액) ㆍ사망일 로부터 6개월(피상속인 또는 상속인 전원이 외국에 주소를 둔 경우 9개월) 이내에 피상속인의 주소지 관할 세무서에 신고.납부하면 된다. ㆍ신고.납부를 하지 않으면 내야 세금의 30%를 추가부담 한다u 납부할 세금이 1,000만원을 넘는 경우는 세액의 25%를 납부하고 나머지는 3년에 걸쳐 분납 할 수 있고 현금대신 상속재산으로 물납 할 수 있다. ㆍ상속세 자진 신고시 필요서류 - 상속세 과세표준 및 자진납부계산서( 세무서 비치) - 피상속인 및 상속인의 호적등본과 주민등록등본 - 상속세 과세가액 계산 명세서(세무서 비치) - 상속인별 상속재산 및 평가명세서(세무서 비치) - 공과금.장례비용.채무명세서(세무서 비치) - 연부 또는 연납 허가신청서

 

 

▣ 증여세

 

정의 ㆍ무상으로 재산을 양도 받은 사람이 불로 소득에 대하여 부담하는 세금이다 공제항목 ㆍ증여 받은 사람이 낸다 ㆍ증여를 받은 사람이세금납부의 능력이 없는 경우 증여한 사람이 증여 받은 모든 재산에 대해 증여세 납부가 원칙이다. 공제항목 ㆍ증여의제 (실제 증여 받지 않더라도 증여 받은 것으로 간주) ㆍ특수관계자로부터 재산이나 권리를 무상으로 이전 받는 경우 ㆍ시가와 양도가액의 차이가30%이상이거나 그 금액이1억 이상일 때 ㆍ채무를 면제,인수,변제를 받았을 경우 신고 및납부기한 ㆍ증여를 받은 사람이 취득일 로부터 30일 이내에 증여 받은 사람의 관할 세무 서에 신고 납부해야함( 납부할 세금의 10%를 공제 받을 수 있다) ㆍ신고 납부를 하지않으면 내야할 세금의 30% 추가부담 ㆍ신고시 제출할 서류는 증여세 과세 표준 및 자진납부 계산서 , 호적등본 및 주민등록등본, 증여재산 및 평가명세서 ㆍ자금출처 조사 공제대상 항목 ㆍ배우자 공제(매 10년마다 5억원씩 공제) ㆍ직계존비속간 공제(매 10년마다 3000천만원,미성년자 1500만원) ㆍ기타 친족 간 공제(매 10년마다 1500만원 공제) 계산방법 ㆍ증여세 = (과세표준 * 세율) - 누진공제액 ㆍ과세표준 = 증여재산가액 - 증여공제액 증여세 세율 과세표준 세율 비고 1억원 이하 10% 상속세율과 동일 5억원 이하 20% 10억원 이하 30% 30억원 이하 40% 30억원 초과 50% 자금출처 조사 ㆍ자금출처 증빙서류 - 소득세 납세증명서/납세영수증사본/융자나 남의 돈을 빌린 경우에는 부채 증명서/  다른 재산을 처분한 경우에는 매매계약서와 등기부 - 등본/전세보증금이 있는 경우에는 전세계약서 자금 출처 조사 기준 구분 취득재산주택 기타 재산 채무상환 총액 한도 세대주이면서 30세이상인자 2억원 5,000만원 5,000만원 2억 5,000만원 세대주이면서 40세 이상자 4억원 5,000만원 5,000만원 5억원 세대주가 아니면서 30세 이상인자 1억원 5,000만원 5,000만원 1억 5,000만원 세대주가 아니면서 40세 이상인자 2억원 1억원 5,000만원 3억원 30세 미만인자 5,000만원 3,000만원 3,000만원 8,000만원

 

 

내용출처 : http://cafe.naver.com/toojabank/11244

출처 : ★ 우리 금융 세상™ ★

글쓴이 : 보라카이 원글보기

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